（民泊）住宅宿泊事業の届出について｜ 和歌山つじもと行政書士事務所

(民泊）住宅宿泊事業に関する書類の作成と提出をご多忙なお客様に代わって「地域の身近な行政手続きの専門家の行政書士」がお手伝いさせていただきます。どうぞご気軽にご相談ください！

■　（民泊）住宅宿泊事業について

住宅宿泊事業とは

旅館業法第３条の２第１項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が１年間で180日を超えないものをいいます。

住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設でなければいけません。また、居住要件として、現に人の生活の本拠として使用されていること、入居者の募集が行われていること、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることが求められています。

住宅宿泊事業者とは

届出をして住宅宿泊事業を営む者をいいます。住宅宿泊事業を営もうとする者は、都道府県知事等に当該事業を営む旨の届出をする必要があります。また、届出の際、入居者の募集の広告等住宅が居住要件を満たしていることを証明するための書類、住宅の図面等を添付することとしています。

「家主居住型」と「家主不在型」

住宅宿泊事業には、家主が常時居住しており、宿泊者の宿泊期間中に不在とならない「家主居住型」と家主が宿泊者の宿泊期間中に不在となる「家主不在型」があります。特に家主居住型は、宿泊室の床面積合計が50㎡以下なら消防設備の負担が軽く、民泊管理業務（鍵わたし・宿泊簿・清掃・シーツ替え・ゴミ・苦情処理）等を家主が自ら行うことでコストを軽くできます。

※（参考）180日を超えて、人を宿泊させる日数に制限のない民泊には、旅館業法の「簡易宿所」と「農家民泊」があり旅館業営業許可申請が必要になります。（旅館業営業許可について＞＞＞）

■　住宅宿泊事業者の業務

住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業の適正な遂行のために下記の措置等をとる必要があります。

（1）宿泊者の衛生の確保について

• [1]居室の床面積は、宿泊者1人当たり3.3㎡以上を確保すること
• [2]清掃及び換気を行うこと※「旅館業における衛生等管理要領」も参考にしてください。

（2）宿泊者の安全の確保について

• 住宅宿泊事業者は、下記の事項について行う必要があります。
• [1]非常用照明器具を設けること
• [2]避難経路を表示すること
• [3]火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を講じること

（3）外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保について

• 住宅宿泊事業者は、宿泊者に対し、下記の事項について行う必要があります。
• [1]外国語を用いて、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること
• [2]外国語を用いて、移動のための交通手段に関する情報を提供すること
• [3]外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内をすること

（4）宿泊者名簿について

• 住宅宿泊事業者は、宿泊者名簿の備付けにおいて、下記の事項について行う必要があります。
• 本人確認を行った上で作成すること
• 作成の日から三年間保存すること
• 宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日を記載すること
• 宿泊者が日本国内に住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号を記載すること

（5）周辺地域への悪影響の防止について

• 住宅宿泊事業者は、宿泊者に対し、下記の事項について書面の備付けその他の適切な方法により下記の事項について説明する必要があります。
• [1]騒音の防止のために配慮すべき事項
• [2]ごみの処理に関し配慮すべき事項
• [3]火災の防止のために配慮すべき事項

（6）苦情等への対応について

• 住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問合せについては適切かつ迅速に対応しなければいけません。

（7）住宅宿泊管理業者への委託について

• 住宅宿泊事業者は、以下の場合には、上記（１）～（６）の措置を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。
• [1]一の届出住宅の居室の数が５を超える場合
• [2]人を宿泊させる間、不在（※）等となる場合
  （※）日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除く

（8）住宅宿泊仲介業者への委託について

• 住宅宿泊事業者は、宿泊サービス提供契約の締結の代理又は媒介を他人に委託するときは、登録を受けた住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければなりません。

（9）標識の掲示について

• 住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、見やすい場所に、標識を掲げなければいけません。

（10）都道府県知事への定期報告について

• 住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、毎年２月、４月、６月、８月、10月及び12月の15日までに、それぞれの月の前２月の下記の内容について都道府県知事等に報告しなければいけません。
• [1]届出住宅に人を宿泊させた日数
• [2]宿泊者数
• [3]延べ宿泊者数
• [4]国籍別の宿泊者数の内訳

■　対象となる住宅

「住宅」とは

住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は、設備要件と居住要件を満たしていることが必要です。

設備要件とは

◆必要な設備

届出を行う住宅には、次の４つの設備が設けられている必要があります。
「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」

◆設置場所

必ずしも１棟の建物内に設けられている必要はありません。
同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能です。

◆公衆浴場等による代替の可否

これらの設備は、届出住宅に設けられている必要があり、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。

◆設備の機能

• これらの設備は、必ずしも独立しているものである必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。
• また、これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば、浴室については、浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式は問いません。

居住要件とは

◆対象となる家屋

届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」の考え方

• 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋です。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。

（2）「入居者の募集が行われている家屋」の考え方

• 「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。なお、社員寮として入居希望社員の募集が行われている家屋等、入居対象者を限定した募集がされている家屋もこれに該当します。
  ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。

（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の考え方

• 「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。
• 当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年１回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。
  
  

その他の留意事項

• 一般的に、社宅、寮、保養所と称される家屋についても、その使用実態に応じて「住宅」の定義に該当するかを判断します。
• 「住宅」とは、１棟の建物である必要はなく、建物の一部分のみを住宅宿泊事業の用に供する場合には、当該部分が法第２条第１項に規定する「住宅」の要件を満たしている限りにおいて、当該部分を「住宅」として届け出ることができます。
• 本法において、住宅宿泊事業に係る住宅については、人の居住の用に供されていると認められるものとしており、住宅宿泊事業として人を宿泊させている期間以外の期間において他の事業の用に供されているものは、こうした法律の趣旨と整合しないため、国・厚規則第２条柱書において本法における住宅の対象から除外しています。

■　住宅宿泊事業者の届出の手続きについて

住宅宿泊事業の届出について

住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。なお、住宅宿泊事業の届出は、原則として民泊制度運営システムを利用して行うこととしています。

届出前に確認しておくべき事項（重要）

住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出の前に下記の事項等について確認をしておく必要があります。

• 届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
• マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか※
  （※）規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となります

消防設備の事前確認事項（重要）

＜民泊における消防法令上の取り扱い＞
消防庁が発行するリーフレットに民泊で必要な消防設備等や注意事項について詳しく解説されています。

民泊において消防法上求められる対応等に係るリーフレット（消防庁）＞＞＞

住宅を活用して民泊を営む場合、宿泊者が就寝するために使用する室（宿泊室）の床面積や家主の居住の有無等の火災危険性に応じて消防法令上の用途が判定されます。判定された用途によって、求められる消防法令上の対応が異なります。

消防署に事前相談をして、適切に消防設備を設置し、消防署の確認審査を経て「消防法令適合通知書」の取得が必要です。

１．宿泊室の床面積の合計が50㎡未満で、人を宿泊させる間は住宅に家主が不在とならない場合（家主居住型）の場合は、一般住宅と同じ扱いになり、新たに消防用設備等を設置する必要はありませんが、「住宅用火災警報器」が適切に設置されていない場合は、必ず設置が必要です。

２．宿泊室の床面積の合計が50㎡を超える場合又は届出住宅内に家主 が不在の場合、「非常用照明器具の設置」及び構造が以下を満たしている必要があります。

３．宿泊室の床面積の合計が50㎡を超える場合又は届出住宅内に家主 が不在の場合で､届出住宅の複数の宿泊室に同時に複数のグループ を宿泊させる場合、次のＡからＣのいずれかを満たしていること

４．届出住宅が一戸建ての住宅又は長屋の場合で、以下に該当する項目 がある

届出内容に関して（届出事項）

届出をする場合に届出書に記入が必要な事項として定められている事項は以下のとおりとなります。

※[2]「役員」とは次に掲げる者をいいます。：株式会社においては、取締役、執行役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）及び監査役。合名会社、合資会社及び合同会社においては、定款をもって業務を執行する社員を定めた場合は、当該社員。その他の場合は、総社員。財団法人及び社団法人においては、理事及び監事。特殊法人等においては、総裁、理事長、副総裁、副理事長、専務理事、理事、監事等法令により役員として定められている者

※[4]「住宅の所在地」について：届出住宅を明確にするため、建物・アパート名及び部屋番号も記載します。

※[6]「管理受託契約の内容」について：法第34条第１項に基づき管理受託契約の締結に際して住宅宿泊管理業者から住宅宿泊事業者に交付される書面に記載されている事項を届け出る必要があります。当該事項が管理受託契約の契約書面に記載されている場合には、当該契約書面の写しを提出することによって届出を行ったものとみなします。（記入欄には「添付の契約書面の通り」と記入します。）

※[13]「住宅の不動産番号」について：住宅を登記しているにもかかわらず、当該住宅に不動産番号が付与されていない場合は、地番と家屋番号により不動産が特定できる場合においては、当該不動産番号の記載を省略できます。

※[16]「住宅の規模」について：「居室の面積」・・・宿泊者が占有する面積のことを表します（宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下のほか、押入れや床の間は含みません）。具体的には、簡易宿所の取扱いと同様に算定します。なお、内寸面積（壁の内側、実際の壁から壁までの距離を対象とした面積）で算定します。「宿泊室の面積」・・・宿泊者が就寝するために使用する室の面積を表します（宿泊室内にある押入れや床の間は含みません）。なお、面積の算定方法は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（建物を真上から見た面積）とします。「宿泊者の使用に供する部分（宿泊室を除く。）の面積」・・・宿泊者の占有か住宅宿泊事業者との共有かを問わず、宿泊者が使用する部分の面積であり、宿泊室の面積を除いた面積を表します（台所、浴室、便所、洗面所のほか、押入れや床の間、廊下を含みます。）。なお、面積の算定方法は「宿泊室の面積」の場合と同様、水平投影面積です。

※[17]「住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合」について：法第６条に規定する安全の措置の設置義務の有無を確認するために求めるものであり、届出住宅に人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が居住（別荘等の届出住宅において住宅宿泊事業者が滞在する場合も含みます。）しており、法第11条第１項第２号に規定する一時的な不在を除く不在とならない場合のことです。ここでは、届出住宅内に居住していることが必要であり、国・厚規則第９条第４項に規定するような、例えば、届出住宅に隣接して居住する場合は対象とならないことに留意する必要があります。なお、共同住宅や長屋における複数の住戸や同一敷地内の「母屋」と「離れ」などの複数棟の建物を一つの届出住宅として届け出る場合、住戸、棟ごとに届け出るべき内容は異なるため、共同住宅や長屋の場合は住戸ごとに、同一敷地内の複数棟の場合は棟ごとに届出事項を記載する必要があります。

※[18][19]「賃借人」「転借人」について：「賃借人」には、賃借人の親族が賃貸人である場合の賃借人も含まれます。転借人」には、転借人の親族が転貸人である場合の転借人も含まれます。

※[20]「管理規約に禁止する旨の定めがない」「管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない」について：「管理規約に禁止する旨の定め」については、住宅宿泊事業を禁止する場合のほか、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」のように、住宅宿泊事業を包含する事業を禁止する場合も含みます。また、一定の態様の住宅宿泊事業のみ可能とする規約の場合は、それ以外の態様は禁止されていると解されます。（規約における禁止規定の規定例についてはマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを参照。）「管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない」とは、管理組合の総会や理事会における住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議がないこととなります。

届出の際の添付書類

届出する場合に届出書に添付が必要な書類として定められている書類は以下のとおりとなります。

※官公署が証明する書類の有効期間：官公署（日本国政府の承認した外国政府又は権限のある国際機関を含む。）が証明する書類は、届出日前３月以内に発行されたものとし、官公署から発行された書類を提出する必要があります（写し等は認められません。）。

※法人[14]、個人[4]「欠格事由に該当しないことを誓約する書類」について：誓約書については、それぞれ様式Ａ、様式Ｂを用いるほか、法に規定する欠格事由に該当しない旨を記載した書面であって署名又は押印があるものが該当します。様式A（法人）・・・以下の表の[2]から[4]、[7]及び[8]に該当しない者であることの誓約。様式B（個人）・・・以下の表の[1]から[6]および[8]に該当しない者であることの誓約

※[6]「入居者募集の広告その他それを証する書類」について：「入居者の募集が行われていることを証する書類」とは、当該募集の広告紙面の写し、賃貸不動産情報サイトの掲載情報の写し、募集広告の写し、募集の写真その他の入居者の募集が行われていることを証明する書類をいいます。なお、賃貸（入居者）の募集をしていることについては、都道府県知事等が必要に応じて報告徴収により確認することがあります。

※[7]「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることを証する書類」について：「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることを証する書類」とは、届出住宅周辺における商店で日用品を購入した際のレシートや届出住宅と自宅の間の公共交通機関の往復の領収書の写し、高速道路の領収書の写しその他の随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることを証明する書類をいいます。

※[8]「住宅の図面」について：「住宅の図面」は、必要事項が明確に記載されていれば、手書きの図面であっても差し支えありません。「住宅の図面」には、以下の事項の記載が必ず必要となります。
　（1）台所、浴室、便所及び洗面設備の位置
　（2）住宅の間取り及び出入口
　（3）各階の別
　（4）居室、宿泊室、宿泊者の使用に供される部分（宿泊室を除く）のそれぞれの床面積
　（5）非常用照明器具の位置、その他安全のための措置内容等、安全の確保のための措置の実施内容について明示

※[9][10]「賃借人が承諾したことを証する書類」「賃借人及び転借人が承諾したことを証する書類」について：国・厚規則第４条第４項第１号リ及びヌ（同項第２号ホに規定するものを含む。）に規定する「転貸を承諾したことを証する書面」は、住宅宿泊事業を行うことが可能かどうかについて明記されている必要があります。賃貸借契約書にその旨が明記されていない場合は、別途、賃貸人等が住宅宿泊事業を行うことを承諾したことを証する書類が必要となります。なお、特定の書式は定めておりませんので、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」の転貸承諾書（例）等を参考に適宜修正して活用してください。

※[11][12]区分所有の建物の場合の添付書類について：以下のフローに沿って添付書類を確認してください。
（1）マンション管理規約の専用部分の用途に関する規約の写し（該当者全員）
　　（1）において、住宅宿泊事業を許容する旨の規定となっている場合は、追加の書類は不要となります。
　　（1）において、住宅宿泊事業について定めがない場合においては、次の書類を添付する必要があります。
（2）届出時点で、住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書（様式Ｃ）、又は本法成立以降（H29.6月以降）の総会及び理事会の議事録等

※[13]「管理業者から交付された書面の写し」について：「管理業者から交付された書面の写し」とは、住宅宿泊管理業者と締結する管理受託契約の書面の写しをいいます。

※「消防法令適合通知書」について：住宅宿泊事業を行うにあたっては、消防法令に適合している必要があります。消防法令適合状況の確認の手続（消防法令適合通知書の添付など）については届出住宅を管轄する都道府県知事等に確認してください。また、消防法令において必要となる措置については、届出住宅を管轄する消防署等に確認してください。

※「住民票」について：提出された届出書に基づき、都道府県知事等が住民基本台帳ネットワークシステム（以下、住基ネット）を利用して届出者の実在を確認することとしています。住基ネットの活用による届出者の実在が確認できない場合等、住民票の提出が求められる場合もあります。

※「定款又は寄付行為」について：「定款又は寄附行為」は、商号、事業目的、役員数、任期及び主たる営業所又は事務所の所在地が登記事項証明書の内容と一致しているものであって、現在効力を有するものを提出してください。外国法人においては、日本国政府の承認した外国政府又は権限のある国際機関の発行した書類その他これに準じるもので、商号、事業目的、役員数、任期及び主たる営業所又は事務所の所在地の記載のあるものを提出することとなります。

※「登記事項証明書」について：「登記事項証明書」は、外国法人においては、日本国政府の承認した外国政府又は権限のある国際機関の発行した書類その他これに準じるもので、法人名、事業目的、代表者名、役員数、任期及び主たる営業所又は事務所の所在地の記載のあるものとなります。

住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出の前に下記の事項等について確認をしておく必要があります。

• 届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
• マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（※）
  （※）規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となります

和歌山県における住宅宿泊事業の在り方について

円滑な住宅宿泊事業を展開するためには、地方公共団体においてその地域に合った形の事業者が守るべきルールを考え、これを事前に誰にでも分かるような透明性を持って明示しておくことが必要である。

したがって、当県では法第１８条の委任に基づく条例のほか、次のような内容を持つ同法実施条例を制定し、この目的に応えたいと考える。 なお、当県においては、住宅宿泊事業を用いた観光の一層の振興はもとより望むところであり、かつ、地域の実情から過密、混雑等による弊害も考えられないことから、上記実施条例に定めるルールが適用されることを条件として、法第１８条に基づく条例では全県１８０日までの事業を認めることとする。

和歌山県住宅宿泊事業法施行条例＞＞＞
和歌山県住宅宿泊事業法施行細則＞＞＞

＜条例で定められているルール＞

１．和歌山県の条例で追加されている届出時に必要な添付書類
・住宅宿泊事業の適正な運営に係る証明書（施行細則第4条第1項）
・マンションの管理組合の規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合に、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する誓約書（施行細則第4条第3項）

２．住宅宿泊事業を適正に運営することを証する書類を作成し届出なければならない（施行条例第3条）
・「住宅宿泊事業の適正な運営に係る証明書」を作成して提出してください。

３．「周辺地域の生活環境への悪影響の防止のために講ずる措置」を定め、周辺住宅の住民に説明し、その措置について反対する意思がないことを確認しなければならない。
・ 説明し、確認した内容を「説明実施状況報告書」に記載してください。
※近隣住宅等への説明等の対象や、届出住宅が集合建物以外の建物（一戸建て住宅等）の場合の反対する意思がないことを確認しなければならない「向こう3軒両隣裏」の住宅の範囲については、以下の資料を参照してください。

４．事前に自治会等やマンション管理組合に説明し、意見を求めなければならない。
・ 説明し、意見を求めた経過について記載した「説明実施状況報告書」の提出が必要です。

５．住宅宿泊管理業者は、届出住宅がある建物が集合建物である場合は、宿泊者が当該届出住宅に宿泊する間、その建物内に駐在しなければならない（施行条例第16条第1項）。

６．住宅宿泊管理業者は、届出住宅がある建物が戸建住宅である場合は、宿泊者が当該届出住宅に宿泊する間、徒歩おおむね10分の距離の範囲内に駐在しなければならない（施行条例第16条第2項）。