宅地建物取引業者免許申請について ｜ 和歌山つじもと行政書士事務所

宅地建物取引業者免許に関する申請書類の作成と提出をご多忙なお客様に代わって「地域の身近な行政手続きの専門家の行政書士」がお手伝いさせていただきます。どうぞご気軽にご相談ください！

■　１　免許制度の概要

■　宅地建物取引業とは

宅地建物取引業（以下「宅建業」という。）とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

　①　宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。

　②　宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。

すなわち、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して下表の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。

■　免許の区分

宅建業を営もうとする方は、業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

国土交通大臣の免許は、２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合であり、都道府県知事免許は、１つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合です。

この免許を区分して表にすると、次のようになります。

宅建業の免許は、個人又は法人が受けることができます。個人の免許は、いうまでもなく個人が宅建業を営むためのものであり、法人の免許は、株式会社、協同組合及び公益法人等の会社法又はその他の法律によって法人格を有するものが宅建業を営むためのものです。

■　免許の有効期間

宅建業の免許は、永久に有効ではなく、厳密な審査を経て一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。

この一定の基準に合致している状況は、時間の経過により変動する性質のものですので、基準に適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置がとられます。

したがって、定期的に免許資格要件に合致するか否かを判断することが必要になります。

このため、「免許の有効期間は、５年とする。」（業法第３条第２項）こととし、有効期間の満了後、引き続き宅建業を営もうとする方は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続をすることが必要です。

なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営むと、業法第12条違反（無免許事業等の禁止）により罰則が科されます。

■　２　免許を受けるための要件、審査等

宅建業の免許を受けるには、次のような「要件、審査等」があります。免許申請者は、この要件等を確認の上申請してください。

■　免許申請者

宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでもできることになっていますが、申請者の商号又は名称が、「法律によって使用を禁止されている場合」等、次のような例の場合は、その商号等を用いて申請すると商号又は名称の変更をお願いする場合がありますので、十分留意してください。

【商号及び名称についての制限の例】

◆法令上、その商号及び名称の使用が禁止されているもの◆地方公共団体又は公的機関の名称と紛らわしいもの「○○公社、○○協会」等◆指定流通機構の名称と紛らわしいもの「○○流通機構、○○流通センター、○○不動産センター、○○住宅センター、○○情報センター」等◆個人業者の場合「○○○不動産部」の「部」等法人と誤認されるおそれがあるもの ◆変体仮名及び図形又は符号等で判読しにくいもの

履歴事項全部証明書の目的欄に宅建業を営む旨の記入がされていない場合は、別途、宅建業の免許が必要な理由を書面で提出し、速やかに目的欄に記載する手続を行ってください。

■　免許を受けられない者（欠格事由）

免許を受けようとする方が、次の表に掲げるいわゆる「欠格事由」の一つに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類の中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合は、免許の申請をしても拒否されます。

＜5年間免許を受けられない欠格事由＞

＜その他の欠格事由＞

（注）①×印に該当するときには、免許は受けられません。

②「役員」には、どのような役名であっても法人に対して業務を執行する権限を有する方と同等以上の支配力を有すると認められる方を含みます。

③「法定代理人」とは、営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人をいいます。
※④★業法第５条第１項第５号（抜粋）

「禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者」

★業法第５条第１項第６号（抜粋）

「宅地建物取引業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定（同法第32条の３第７項及び第32条の11第１項の規定を除く。第18条第１項第５号の２及び第52条第７号ハにおいて同じ。）に違反したことにより、又は刑法第204条（傷害）、第206条（現場助勢）、第208条（暴行）、第208条の２（凶器準備集合及び結集）、第222条（脅迫）若しくは第247条（背任）の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者」

■　免許要件等の審査

上記の「免許を受けられない者」のほか、「事務所の形態」、「専任の取引士」等の免許要件等の審査は、おおむね次のとおりです

事務所について

《宅地建物取引業者の事務所の範囲》

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。

事務所の所在が免許権者を定める要素となっており、また、事務所には専任の取引士の設置が義務付けられています。

さらに、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければならないこと等が、その主要なものです。

このように事務所は重要な意味を持っているので、業法第３条第１項において事務所とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と規定し、その明確化を図っています。政令では次の二つを業法上の事務所として定めています。

１.　本店又は支店

①　宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という。）が商人の場合、本店又は支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの

【留意点】

◆本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引士の設置が必要となります。

本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしているからです。

◆支店の登記があっても、この支店において宅建業を行わない場合は、「事務所」としては取り扱いません。

②　宅建業者が商人以外の者である場合、協同組合（農業協同組合及び生活協同組合）や公益法人等商人でない業者については、個々の法律で、「主たる事務所」又は「従たる事務所」として取り扱われるものをいいます。

２ .　前記１の本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

◆このような場所は、実体上は支店に類似するものと言えるので、支店としての名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます。

【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など◆「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所としては認められません。

《事務所の形態について》

一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。

一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。

専任の取引士

◆　宅地建物取引士とは

□ 　宅地建物取引士（以下「取引士」という。）は、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録をし、取引士証の交付を受けている方をいいます

（取引士証の有効期間は５年間です。取引士証の有効期限が切れている場合は、取引士として認められません。）。

□ 　取引士には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取引士とがあります。

どちらも、重要事項説明等取引士としての業務内容は同じですが、専任の取引士は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

◆　専任の取引士の「専任性」とは

□　次のように、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。

①当該事務所に常勤して、②専ら宅建業の業務に従事することが必要です。

※ 「専任」に当たらない例として①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合、③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合等は、専任の取引士に就任することはできません。

※　申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引士に就任することはできません。

◆　専任の取引士の設置

□ 　業法は、免許制度に加えて、宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引士を設置することを義務付けています。

□ 　この「一定数」は、国土交通省令で定められており、一つの事務所において「業務に従事する者」（23ページを参照）５名に１名以上の割合とし、業法第50条第２項で定める案内所等については少なくとも１名以上の専任の取引士の設置を義務付けています。

□　専任の取引士の数が不足した場合は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。

■　3　宅地建物取引業者免許申請手続きについて

■　1 新規免許申請の手続き手順

1. 事務所の開設、専任の取引士の採用
   
2. 書類の作成
   
3. 免許申請
   
4. 欠格事由等の審査・書類の補正等
   
5. 免許
   
6. 営業保証金の供託（最寄りの法務局で手続き）
   
   ■供託金額
   　主たる事務所 1,000万円
   　従たる事務所 500万円
   
   ■保証協会への加入（各協会で手続き）
   　弁済業務保証金分担金納付額
   　主たる事務所 60万円
   　従たる事務所 30万円
   
7. 届出
   
8. 免許証交付
   
9. 営業開始

• 免許申請前に宅地建物取引業を行うための要件を満たしておくこと（ただし、免許前に宅地建物取引業を行う旨の掲示をしてはならない）
  
• 宅地建物取引業協会又は全日本不動産協会に加入する場合は、各協会にお問い合わせください（入会書類に申請書副本が必要）
  
• 供託又は保証協会加入は免許日から3ヶ月以内に行うこと（期間を過ぎると免許を取消すことがあります）
  
• 届出は県庁建築住宅課へ持参すること（引き替えに免許証を交付します）
  
• 営業開始時に「業者票」「報酬額表」を掲示すること、また、取引士は従事先変更の届出をすること

■　2 更新免許申請の手続き手順

1. 書類の作成
   
2. 免許申請
   
3. 欠格事由等の審査・書類の補正等
   
4. 免許
   
5. （現有免許の有効期間満了日以降）
   免許証交付

• 免許申請期間は、現有免許の有効期間満了の日の90日前から30日前まで
  
• 変更がある場合は、同時に届出をすること
  
• 更新の場合でも、免許要件を満たさない場合、指導・免許拒否を行います
  
• 免許証は、現有免許の有効期間満了日以降に、申請書を提出した窓口で交付します

■　3 免許申請後に変更があった場合の手続き手順

免許後、以下の事項に変更があった場合は届出が必要です。

• 商号又は名称の変更
  
• 事務所の住居表示実施
  
• 法人の役員就任
  
• 事務所の移転
  
• 法人の役員退任
  
• 従たる事務所の新設
  
• 政令で定める使用人の変更
  
• 従たる事務所の廃止又は名称の変更
  
• 専任の取引士の増員
  
• 代表者、法人の役員、政令で定める使用人、専任の取引士の氏名の変更
  
• 専任の取引士の減員

■　4　宅地建物取引業者免許（新規・免許換え）必要書類

■　1）事務所の案内図

• 最寄りの駅、主な道路及び主な目標物等を書き入れ、分かりやすく記載すること。

■　2）事務所の平面図

• 入口から事務所までの経路を明記すること。
  
• 入口から事務所まで個人の生活居室や他の事務所等を通らずに行けるか。
  
• 生活居室等や他の事務所等と壁や固定式パーテーション等で区切られているか。

■　3）事務所の写真

• カラー写真（ポラロイド及びカラーコピーは不可。デジタルカメラの場合は、高解像度で写真印刷専用紙にプリントしたものは可。）であること。
  
• 建物全景、事務所入口付近（部屋番号の表示等があれば写し込む）、事務所の内部全体の様子がわかるもの（撮影方向を変えて2枚以上）の計4枚以上添付すること。
  
• 新規の場合は、商号又は名称、住所、TEL以外の「宅地建物取引業を営む旨の表示」をしていないこと。

■　4）免許申請書（様式第1号）

免許申請書

（第一面）

• 「主たる事務所の所在地」は、ビル名、室番号等も記入すること。
  
• 「商号又は名称」、「資本金」は、法人の場合は商業登記簿のとおりに記載すること。
  
• 個人の場合の「商号又は名称」には、読み方が困難な記号等（®、☆、♥、×、↔、＠など）を使用しないこと。
  
• 「代表者又は個人に関する事項」の氏名の漢字は、はっきり明確に記載すること。
  
• 代表者の顔写真を貼付　すること。

（第二面）

（重要）法人による申請の場合のみ記入

• 第一面の項番12に記載した代表者以外の役員について記入すること。
  
• 代表取締役はコード01、取締役はコード02、監査役はコード03
  
• 役員で取引士登録している方は、登録番号を記載すること。
  
• 生年月日は必ず身分証明書、住民票等で確認すること。

（第三面）

（補足）事務所ごとに記入

• 項番30の「事務所の名称」は、商号や名称を記載せず、「本店」「○店」等と記入。
  
• 市町村コード
  
• 項番31の「従事する者の数」は、添付書類（8）の人数と一致すること。
  
• 項番32の「政令使用人」は、代表者が事務所に常勤できない場合には記入要。
  
• 項番41の「専任取引士」は、当該事務所に常勤し専ら取引業務に従事する者であり、当該法人の監査役とは兼務できないこと。

（第四面）

• 第三面で専任取引士がすべて記載できている場合は、記入不要。

（第五面）

• 和歌山県証紙で33,000円

（重要）消印しないこと。

（重要）登録免許税納付書・領収証書、収入印紙は不可。

■　5）添付書類（様式第2号）

添付書類（1） 宅地建物取引業経歴書

宅地建物取引業経歴書（添付書類1）

（第一面）

• 「最初の免許」欄に、「新規」と記入。「組織変更」及び「事業の実績」欄は記入不要。

（第二面）

• 記入不要

添付書類（2） 誓約書

誓約書（添付書類2）

• 免許申請書（第一面）の代表取締役印又は代表者印を押印する。

添付書類（3） 専任の取引士設置証明書

専任の取引士設置証明書（添付書類3）

• 免許申請書（第一面）の代表取締役印又は代表者印を押印する。
  
• 「宅地建物取引業に従事する者の数」は、添付書類（8）の人数と一致すること。

添付書類（4）相談約及び顧問、大株主出資者に関する事項

相談役及び顧問、大株主出資者に関する事項（添付書類4）

（重要）法人による申請の場合のみ記入

和歌山県内の市町村コードの一覧。

（和歌山県外の市町村コードについては、建築住宅課に問い合わせてください。）

（第一面）相談役及び顧問

• 相談役はコード11、顧問はコード12
  
• 該当者がいない場合は、用紙右上に「該当なし」と記入して添付すること。

（第二面）5％以上の出資者

• 株式会社の場合は、「保有株式数/発行済株式総数×100＝割合（％）」
  
• その他の法人の場合は、「出資金額/出資総額×100=割合（％）」
  
• 出資割合は、小数点以下第2位で四捨五入すること。

添付書類（5） 事務所を使用する権原に関する書面

事務所の権限に関する事項（添付書類5）

• 「契約相手」欄は、申請者からみた契約の相手方であること。
  
• 事務所の所有者により、添付する書類が異なります。

• 事務所所在地が登記簿上の住居表示と異なる場合は、「誓約書」を添付すること。

添付書類（6） 略歴書

略歴書（添付書類6）

1. 代表者、役員、政令使用人、専任取引士、相談役及び顧問について記載。
   
2. 最終学歴後現在に至るまでの、勤務先名、勤務内容、役職名を記入すること。
   
3. 無職の期間は記載を省略せず、「無職」と明記すること。
   
4. 今回の申請に係る職名等を必ず記載すること。
   
5. 代表者又は政令使用人が他に兼業、兼務等している場合は、常勤できることが分かる書類を添付。

• 「他法人の非常勤証明書」又は「誓約書」等

6. 専任の取引士が他法人の非常勤役員を兼務している場合は、「他法人の非常勤証明書」を添付。
   
7. 専任の取引士は、以下の書類のいずれかを添付すること。

• 前勤務先（宅建業者に限らない。）の「退職証明書（原本）」
  
• 退職証明書を提出できないときは、「出向辞令の写し」
  
• 新規申請する業者の「雇用保険被保険者資格取得確認通知書」
  
• 新規申請する業者の「健康保険証の写し」
  
• これらの書類を提出できないやむを得ない理由があると認められる場合は、「誓約書」

添付書類（7） 資産に関する調書

資産に関する調書（添付書類7）

（重要）個人による申請の場合のみ記入

• 他の事業の用に供するもの及び私生活に供するものも含めて記載すること。
  
• 日付は、申請日前3か月以内の時点とすること。

添付書類（8） 宅地建物取引業に従事する者の名簿

宅地建物取引業に従事する者の名簿（添付書類8）

• 事務所ごとに記入すること。
  
• 「従業者証明書番号」欄は、空欄とする。
  
• 「取引士であるか否かの別」欄は、専任取引士は丸印及び「 」に登録番号を、専任以外の取引士は「 」に登録番号を記入すること。

■　6）身分証明書（原本）

（成年被後見人及び被保佐人とみなされる者に該当しない旨の証明（禁治産者、準禁治産者でないと表示されています。）並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の証明）

（補足）本籍地市町村で交付

• 代表者、役員、政令使用人、専任取引士、相談役及び顧問について添付。
  
• 代表者が未成年の場合は、法定代理人（両親等）の身分証明書及び関係を確認できる書類（戸籍謄本等）を添付。

■　7）登記されていないことの証明書（原本）又は医師の診断書（原本）

以下の書類のいずれか

1. 登記されていないことの証明書（原本）
   
   （成年被後見人、被保佐人の登記がないことの証明）
   
   （補足）法務局（本局）で交付（郵送の場合は東京法務局で交付）
   
   
2. 医師の診断書（原本）
   
   「契約の締結及びその履行にあたり必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができる能力を有する旨を記載した」医師の診断書

共通事項

• 代表者、役員、政令使用人、専任の取引士、相談役及び顧問について添付
  
• 外国籍の方も必要

■　8）住民票（原本）（重要）個人番号を記載していないもの

（重要）個人による申請の場合のみ添付

• 代表者の分を添付。

（補足）住基ネット利用の場合は、添付不要。この場合、申請書右上にボールペン等で「住基ネット利用」と明記する。

■　9）法人の登記事項証明書（原本）

（重要）法人による申請の場合のみ添付

• 本店所在地の法務局又は支局等が発行した履歴事項全部証明書又は現在事項全部証明書。
  
• 登記内容と申請書記載内容が一致していること。

■　10）貸借対照表及び損益計算書

（重要）法人による申請の場合のみ添付

• 直近1年分のもの。期間は、下記の「法人税の納税証明書」の証明期間と一致すること。
  
• 新設法人で、第1期決算が完了していない場合は、以下の書類を添付すること。
  
  「理由書」
  「開始貸借対照表」

■　11）納税証明書（原本）

（補足）納税地の税務署で交付

• 個人の場合はその当人の申告所得税、法人の場合はその法人の法人税の証明で、所管の税務署発行の「様式その1」の納税証明。（県税や市税ではありません。）
  
• 個人の新規申請の場合で、会社等に勤務していた場合は、直近1年分の源泉徴収票の写しを添付。
  
• 新設法人で、第1期決算が完了していない場合は、添付不要。（上記「理由書」に記載。）

■　12）その他

（補足）免許申請者が未成年者で当該未成年者の法定代理人が法人である場合は、以下の書類の添付が必要となります。

1. 法定代理人である法人の登記事項証明書
   
2. 法定代理人（法人）の役員全ての、

• 登記されていないことの証明書
  
• 身分証明書
  
• 略歴書（添付書類6）

■　5　必要書類まとめ

注１ 添付書類中、官公庁の証明書類は発行日から３か月以内のものであること。

２ 提出部数は、和歌山市、海南市及び海草郡は「正本１部・副本１部」、その他の地域は、「正本１部・副本２部」です。

３ この用紙は、受付に際して再提出書類等をできるだけ少なくする趣旨のものであり、何らかの証明になるものではありません。

つじもと行政書士事務所　
代表行政書士　辻󠄀本利広
Tsujimoto Toshihiro つじもととしひろ
電話 090-8384-8592　
メール info@tsujimoto-office.com　
URL https://tsujimoto-office.com