こんにちは、つじもと行政書士事務所の辻本利広です。官公署に提出する許認可などの申請書類の作成と提出は、つじもと行政書士事務所がサポート致します。どうぞご気軽にご相談ください。

農地転用とは?

農地転用とは、農地を農地でなくすこと、すなわち農地に区画形質の変更を加えて住宅用地や工場用地、道路、山林などの用地に転換することをいいます。農地を農地以外のものにする(農地の転用)場合には、市街化区域内の農地は「農業委員会への届出」が、市街化調整区域内の農地は「県知事の許可(農業委員会を経由)」が必要です。一時的に農地以外のものにするときについても手続が必要になりますのでご注意ください。なお、手続をしないで農地を転用した場合には、罰則が適用される場合があります。

 1 市街化区域内の農地を転用する場合 (1)自分の農地を転用する場合 農地法第4条の届出が必要です。
(2)農地を買ったり借りたりして転用する場合 農地法第5条の届出が必要です。
 2 市街化調整区域内の農地を転用する場合 (1)自分の農地を転用する場合 農地法第4条の許可申請が必要です。
(2)農地を買ったり借りたりして転用する場合 農地法第5条の許可申請が必要です。
   ※(1)及び(2)のどちらの場合も、農地の所在地、事業の必要性、確実性等の要素を審査します。


農地移動の態様と法条項

農地 権利移動の許可 農地のままで権利移動 法第3条
転用を目的とする権利移動 法第5条
転用(権利移動を伴わないもの)の許可 法第4条
採草放牧地 権利移動の許可 採草放牧地のままの権利移動 法第3条
転用を目的とする権利移動 農地にする場合 法第3条
宅地その他にする場合 法第5条
転用(権利移動を伴わないもの) 制限なし

転用許可の判断基準は?

農地転用の許可・不許可は、農地法に基づいて個々のケースにより慎重に判断されますが、農業振興地域内の農地は原則として許可されません。市街地に近接した農地や生産力の低い農地等から順次転用されるよう誘導するため、立地基準(農地区分)に応じ次により転用の可否が判断されます。

農地区分 営農条件、市街地化の状況 許可の方針
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則
不許可
市町村が定める農用地利用計画において指定された用途(農業用施設)等のために転用する場合、例外許可
甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地 原則
不許可
土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可(農業用施設、農産物加工・販売施設、土地収用認定施設、都市と農村の交流に資する施設、集落接続の住宅等(500㎡以内)、地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設等)
第1種農地 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 原則
不許可
土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可(農業用施設、農産物加工・販売施設、土地収用認定施設、都市と農村の交流に資する施設、集落接続の住宅等(500㎡以内)、地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設等)
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

立地基準に適合する場合であっても、次のいずれかに該当するときには、許可できません。

一 般 基 準 要 件 要件説明
①事業実施の確実性が認められない場合 ・資力及び信用があると認められない場合
・他法令の許認可の見込みがない場合
・転用行為の妨げとなる権利者の同意がない場合
・転用面積が事業目的からみて適正でない場合等
②周辺農地への被害防除措置が適切でない場合 ・農業用用排水施設の機能に支障がある場合
・土砂の流出又は崩壊のおそれがある場合
・周辺農地の営農条件に支障がある場合等
③一時転用の場合 ・農地への原状回復が確実と認められない場合
・一時的な利用にもかかわらず所有権を取得しようとする場合。

農地転用許可申請書

1 許可申請者

(1)法第4条の許可申請者…農地を転用しようとする者
(2)法第5条の許可申請者…農地又は採草放牧地の権利を取得しようとする者及びその者のために権利を設定・移転しようとする者(連署申
請)。ただし、次の場合は単独申請ができる(規則第10条第1項ただし書き)。
① 競売、公売又は遺贈等の単独行為による場合
② 権利の設定移転に関し、判決の確定、裁判上の和解裁判上の請求の認諾、民事調停による調停の成立、家事審判による確定、家事調停による調停の成立があった場合

2 許可申請書の記載事項

(1)申請者の住所は、現住所(住民票、法人登記簿の住所)を記載すること。
(2)申請者が複数の場合、「別紙のとおり」と記載し、別紙と申請書を申請者全員の印で契印をする。
(3)制限能力者による申請の場合(民法第4条~第18条等参照)

制限能力者とは①未成年者、②成年被後見人、③被保佐人、④被補助人を指し、単独でした法律行為の効果が制限されることから、申請当事者となる場合には、次により申請書を作成させるものとする。(ア 未成年者)未成年者の氏名を親権者又は後見人が記入し、あわせて未成年者の親権者又は後見人として記名押印する。なお、親権者又は後見人であることを証する書面を添付する。(イ 成年被後見人)成年被後見人の氏名を成年後見人が記入し、あわせて成年被後見人の成年後見人として記名押印する。なお、成年後見人であることを証する書面を添付する。(ウ 被保佐人、被補助人)被保佐人、被補助人が記名押印する。なお、保佐人・補助人の同意書及び保佐人・補助人であることを証する書面を添付する。

(4)委任に基づく代理申請(民法第99条、第100条等参照)
① 委任者の住所氏名を代理人が記入し、あわせて代理人が代理人の住所氏名等を記名押印する。なお、委任状を添付する。
② 委任状(代理申請)の添付の際は、あわせて転用事業を行う者(譲受人等)が申請に係る転用事業を確実に実施する旨の確約書を添付する。なお、委任状の内容に申請に係る転用事業を確実に実施する旨記載があれば確約書は不要である。

(5)申請書中、「転用計画」欄には、用地の選定理由、転用事業者が当該施設を必要とする理由及び施設等の利用計画等について記載する。なお、「別紙のとおり」として別紙添付可。(参考様式第3号)
(6)申請書中、「被害防除施設の概要」欄には、予想される被害内容及びその防除措置等について具体的に記載する。なお、「別紙のとおり」として別紙添付可。(参考様式第4号)
(7)許可申請書及び委任状の様式
法第4条許可…要領様式例第4号の1
法第5条許可…要領様式例第4号の2
委任状(確約書)…参考様式第5号の1、2

農地転用許可 添付書類

(1)申請に係る土地の登記事項証明書(全部事項証明書に限る) (注1)当該土地の登記につき、相続登記が完了していない場合には、相続関係図及び戸籍謄本等相続を証する書面を添付する。
(注2)当該土地の登記につき、所有者の住所等の表示更正登記が未了の場合(現住所と登記簿上の住所が異なる場合)には、戸籍の附票(現住所と登記簿上の住所が確認できる住民票でも可)を添付する。
(注3)事業地に農地以外を含む場合、農地以外の土地の登記事項証明書(全部事項証明書)又は登記事項要約書(申請者が交付日を記入したもの)の写しを添付する。
(2)法人が申請する場合 ア 法人登記事項証明書
イ 定款又は寄付行為の写し
(3)図面 ア 申請に係る土地の地番を表示する図面法務局の法第14条地図(ない場合はこれに準ずる図面「公図」でも可)の写し。
イ 申請に係る土地の位置図。最寄りの駅、役場、インターチェンジその他公共施設からの位置並びに、周辺の土地利用状況がわかるもので、縮尺を明記する(縮尺1/10000~1/25000程度)
ウ 土地利用計画図。造成計画、施設等の配置計画、排水計画を明示する。(縮尺1/500~1/2500程度)・資材等置場については、資材等の種類・規格・数量及びその必要面積を土地利用平面図に明示する。
エ 建物又は施設の計画平面図及び立面図。
オ 転用事業地の縦横断面図(軽微なものを除く)
カ 隣地関係図(隣接する土地の地番、地目、所有者、耕作者を明示)
キ 農地の一筆の内の一部を転用する場合は転用箇所及び面積が特定できる求積図※所有権移転を伴う場合はあらかじめ分筆した後に転用申請を行うよう指導する。
(4)同意書等 ア 申請書に係る農地等が土地改良区の地区内にある場合・土地改良区の意見書を添付する。
イ 転用事業に関連して用水を取水し、又は排水する場合・水利権者、漁業権者等の関係者の同意を得ている場合は同意書、得られていない場合はその経過書を添付する。
ウ 申請書に係る農地等に農地が隣接している場合・当該農地の所有者及び耕作者の同意を得ている場合は同意書、得られていない場合はその経過書を添付する。(参考様式第6号)
エ 申請に係る農地等に法第3条第1項に掲げる権利(使用貸借権を除く)が設定されている場合・権利者の同意書を添付する。※賃貸借の設定された農地の場合であって、当該農地について耕作を行っている者以外が転用する場合の許可は、法第18条第1項の賃貸借の解約等と併せて処理する。
オ 申請に係る農地等に仮登記、抵当権等の権利が設定されている場合・権利者の承諾書を添付する。
カ 所有権以外の権限に基づいて申請する場合・賃貸借等による申請の場合は契約済みであれば賃貸借等契約書の写し、又は未契約であれば賃貸借等契約書(案)を添付する。
(5)資金関係 ア 事業地の取得費用を確認できる書類(例 契約書等写し
イ 転用事業に係る工事見積書
ウ 資金証明書・転用事業に係る総費用(土地取得費含む)以上の証明書・資金証明書としては、預金残高証明書、融資証明書、補助金の内示通知書等が資力を証する書面である。
(6)他法令関係(転用事業について他法令等の許可、認可等を要する場合) ア 既許認可済みの場合は当該許認可書の写し、又は未許認可の場合は関係機関の受付印のある当該申請書の写し
イ 申請に係る事業の施行に関して、行政庁との協議が法令(条例を含む)により義務づけられている場合、当該協議が完了していることが必要である。
(7)分譲住宅を目的とする転用の場合 宅地建物取引業免許証の写しを添付する。
(8)その他参考となる書類等 添付書類の有効期限・登記簿謄本等公的証明については、原則、申請書受理日3ヶ月以内(他の書類
も原則3ヶ月以内)・見積書は、申請書提出日現在で記載されている有効期限がきれていないものが
必要

農地転用の届出

届出の対象

市街化区域(都市計画法第7条第1項の市街化区域と定められた区域で、同法第23条第1項の規定による協議が調ったものをいう。)内の農地転用については、あらかじめ農業委員会に届出することにより、法第4条・第5条の規定による許可を要しない。

届出の手続き(令第3条、令第10条

届出をしようとする者は、届出書を農業委員会に提出しなければならない。

1 届出者

(1)法第4条の市街化区域内の農地を転用しようとする者
(2)法第5条の市街化区域内の農地又は採草放牧地の権利を取得し転用しようとする者及びその者のために権利を設定又は移転しようとする者
○単独で届出できる場合は、市街化区域以外の農地転用許可基準による場合と同じ

2 届出の記載事項(規則第27条、規則第51条)

(1)届出書の様式
法第4条 要領様式例第4号の8
法第5条 要領様式例第4号の9
(2)届出書の記載についての留意事項
ア 届出者の住所は、現住所(住民票の住所)を記載すること。
イ 譲渡人が2人以上ある場合は、農地転用許可申請書「別記注」に準じ別紙として添付すること。
ウ 「被害防除施設の概要」欄には、予想される被害の内容及びその防除措置等について具体的に記載すること。
エ 届出に係る事業が取水又は排水する場合には、「転用の目的に係る事業又は施設の概要」欄に用排水施設等について具体的に記載すること。

3 添付書類

(1)届出に係る土地登記事項証明書(全部事項証明書)
○ 当該土地の登記について、相続登記を了していない場合には、相続関係図及び戸籍謄本等相続のあったことを証する書面を添付すること。
○ 当該土地の登記について、所有者の住所等の表示更正登記を了していない場合(現住所と登記簿上の住所が異なる場合等)には、戸籍の附票又は届出を受理する農業委員会が定めた書類を添付すること。
(2)届出に係る土地の位置図
S=1:50,000~10,000 及び S=1:2,500程度
(3)届出に係る農地等が賃貸借の目的になっている場合
○ 法第18条の許可を要する場合は、許可を受けたことを証する書面
○ 法第18条の許可を要しない場合は、合意解約など当該許可を要しないことを証する書面
(4)届出に係る転用行為が都市計画法第29条の開発許可を受けることを要する場合
○ 開発許可を受けたことを証する書面
(5)その他
農業委員会が届出書を審査するうえで必要と認め添付を求める書面